《民法典》之居住權(quán)——有關(guān)房子的事
一、居住權(quán)及其性質(zhì)
《民法典》第三百六十六條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。由此可見(jiàn)居住權(quán)的性質(zhì)屬于物權(quán)，居住權(quán)與所有權(quán)二者的區(qū)別主要在于是否擁有處分的權(quán)利，居住權(quán)就是剔除了處分功能的所有權(quán)，所有權(quán)就是增加了處分功能的居住權(quán)，因此，居住權(quán)人不得對(duì)設(shè)立居住權(quán)的房屋進(jìn)行出售、出租、出借、拆除等非自用行為的處分；同時(shí)，房屋的所有權(quán)人在行使自己的處分權(quán)能的時(shí)候亦不得對(duì)抗居住權(quán)人的居住權(quán)。
《民法典》第三百六十七條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款：（一）當(dāng)事人的姓名或名稱(chēng)和住所。（二）住宅的位置。（三）居住的條件和要求。（四）居住權(quán)期限。（五）解決爭(zhēng)議的方法。第三百六十八條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。
根據(jù)上述規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)不僅需居住權(quán)人與所有權(quán)人訂立書(shū)面合同，就居住權(quán)事宜進(jìn)行明確約定，而且還需要向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理登記手續(xù)。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。此外，《民法典》第三百七十一條規(guī)定，以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，參照適用居住權(quán)章節(jié)的相關(guān)規(guī)定。所以，居住權(quán)既可以通過(guò)書(shū)面合同方式設(shè)立也可通過(guò)遺囑設(shè)立。
三、居住權(quán)的消滅
居住權(quán)作為物權(quán)，其權(quán)利的消滅具備物權(quán)的相關(guān)特征，同時(shí)也有其自身的特點(diǎn)。
首先，通過(guò)權(quán)利拋棄的方式放棄居住權(quán)。居住權(quán)人采用明示的方式向所有權(quán)人作出拋棄居住權(quán)的意思表示，居住權(quán)消滅。居住權(quán)人作出拋棄表示的，即發(fā)生消滅居住權(quán)的效力，并且不得撤銷(xiāo)，除非得到所有權(quán)人的同意。
其次，居住權(quán)期限屆滿，居住權(quán)人自動(dòng)喪失居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)定的期限屆滿，居住權(quán)即時(shí)消滅，所有權(quán)的負(fù)擔(dān)解除。
再次，居住權(quán)人死亡，權(quán)利主體消滅，居住權(quán)也隨之消滅。
第四，解除居住權(quán)條件成就。在設(shè)定居住權(quán)的遺囑、遺贈(zèng)或者合同中，對(duì)居住權(quán)設(shè)有解除條件的，如果該條件成就，則居住權(quán)消滅。
第五，居住權(quán)撤銷(xiāo)。居住權(quán)人具有以下兩種情形的，房屋所有權(quán)人有權(quán)撤銷(xiāo)居住權(quán)：（1）故意侵害住房所有權(quán)人及其親屬的人身權(quán)或者對(duì)其財(cái)產(chǎn)造成重大損害的；（2）危及住房安全等嚴(yán)重影響住房所有權(quán)人或者他人合法權(quán)益的。居住權(quán)人行使撤銷(xiāo)權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)法院裁決，不得自行為之。
第六，住房被征收、征用、滅失。房屋被征收、征用，以及房屋滅失都將消滅居住權(quán)。住房所有權(quán)人因此取得補(bǔ)償費(fèi)、賠償金的，居住權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求分得適當(dāng)?shù)姆蓊~；如果居住權(quán)人沒(méi)有獨(dú)立生活能力，也可以放棄補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)而要求適當(dāng)安置。
第七，權(quán)利混同。住房所有權(quán)和居住權(quán)發(fā)生混同，即兩個(gè)權(quán)利歸屬于同一人的，發(fā)生居住權(quán)消滅的后果。
綜上，房子的本質(zhì)屬性為居住屬性，一個(gè)沒(méi)有居住權(quán)的房屋所有權(quán)是沒(méi)有實(shí)際價(jià)值意義的。從社會(huì)價(jià)值層面看，居住權(quán)對(duì)推進(jìn)“居者有其屋”，促進(jìn)社會(huì)和諧無(wú)疑具有積極的價(jià)值；但對(duì)于房屋所有權(quán)人而言，居住權(quán)的誕生可能也會(huì)限制其所有權(quán)的實(shí)施。（法務(wù)部）